İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Kira sözleşmeleri, sadece kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenlemez; bazen üçüncü bir kişinin de devreye girmesiyle, borcun ifa edilmemesi riskine karşı ek bir güvence sağlanır. Bu üçüncü kişi kefildir.
Kefil, kiracının borcunu ifa etmemesi halinde, o borçtan alacaklıya karşı kişisel olarak sorumlu olmayı taahhüt eder.
Kira sözleşmesine kefil olmak, belirli hukuki sonuçları ve önemli bir kefil sorumluluğunu doğurur.
Kefalet, Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) düzenlenmiş bir sözleşmedir ve niteliği itibarıyla borcun ifasını garanti altına almayı amaçlar. Kefilin sorumluluğunun derecesi ve kapsamı, kurulan kefaletin türüne göre değişiklik gösterebilir. Kira sözleşmelerinde en sık rastlanan kefalet türleri, adi kefalet ve müteselsil kefalettir.
Adi kefalette kefil, alacaklının öncelikle ana borçluya (kiracıya) başvurmasını ve borcu ondan tahsil etme girişiminde bulunmasını talep etme hakkına sahiptir (TBK m. 585).
TBK m. 585/1: Adi kefalette alacaklı, borçluya başvurmadıkça, kefili takip edemez; ancak, aşağıdaki hâllerde doğrudan doğruya kefile başvurabilir:
Müteselsil kefalet ise, alacaklıya çok daha güçlü bir pozisyon sağlar. Bu kefalet türü ise TBK m. 586’da düzenlenir. Buna göre kefil ve ana borçlu borcun tamamından müteselsilen yani birlikte, müşterek olarak sorumlu olmayı taahhüt ederler.
Bu durumda kiraya veren, borcun muaccel olmasıyla birlikte, isterse doğrudan doğruya kiracıya başvurmadan, kefile kefile icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
Kira sözleşmelerinde kefalet verilirken dikkat edilmesi gereken en kritik hususlardan biri de sorumluluğun sınırlarının net bir şekilde belirlenmesidir. TBK m. 583 uyarınca, kefalet sözleşmesinin geçerliliği için kefilin sorumlu olduğu azami tutar şartı açıkça belirtilmelidir. Bu azami tutar, kefilin ödeyeceği en yüksek miktarı ifade eder. Ayrıca, kefalet bir süre ile sınırlandırılmışsa bu sürenin de belirtilmesi gerekir. Bu şartların olmaması, kefalet sözleşmesinin kesin olarak geçersizliğine yol açar. Bu kural sayesinde kira borcu konusunda sınırsız bir kefalet sorumluluğuna girilmesi engellenir.
TBK m. 538: Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz…
Kefalet sözleşmesi, kanun koyucu tarafından sıkı şekil şartlarına tabi tutulmuştur. Şartlara aşağıdaki başlıklarda değineceğiz.
TBK m. 583, kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için şu zorunlu unsurları içerir:
Daha önce belirtildiği gibi, TBK m. 583 uyarınca kefalet sözleşmesinin geçerliliği için;
kefilin kendi el yazısıyla yazılması şarttır. Bu şartların yerine getirilmemesi, kefaletin geçersizliğine neden olur.
Kira sözleşmesine kefil olan kişinin sorumluluğu, sadece ödenmeyen anapara kira borcu ile sınırlı değildir; aksine, kira ilişkisinden kaynaklanan pek çok farklı durumu kapsayabilmektedir.
Kefilin sorumluluğu, ana borçlu kiracının yerine getirmediği tüm borçları kapsar. Genel olarak şu borçlar söz konusu olur:
Kiracının kirayı zamanında ödemeyerek temerrüde düşmesi halinde işlemeye başlayan temerrüt faizi, kefilin de sorumluluğundadır.
Kiraya verenin borcu tahsil etmek için yaptığı kefile icra takibi masrafları, ihtarname masrafları ve açılan davada hükmedilen yargılama giderleri, kefilin sorumlu olduğu azami tutar içinde kalmak kaydıyla, yine kefilin sorumluluğundadır.
Kefil, alacaklıya karşı borçlu değildir; o sadece borcun ifa edilmesini garanti eden kişidir. Bu nedenle, kefilin borcu ödemekten kaçınmak veya sorumluluğunu sınırlandırmak için ileri sürebileceği çeşitli hukuki savunmalar mevcuttur.
TBK m. 591 gereğince, kefilin en önemli savunması, ana borcun sona ermesi durumudur. Ana borcun herhangi bir nedenle sona ermesiyle kefilin sorumluluğu da sona erer.
Kefilin sorumluluğunu sınırlandırmak için kullanabileceği savunmalar şunlardır:
Kiraya veren, kiracının borcunu ödememesi halinde hem kiracıya hem de kefile karşı hukuki yollara başvurabilir.
Müteselsil kefalet durumunda, kiraya veren, kiracıya başvurmadan veya kiracıya karşı icra takibi başlatmadan doğrudan kefile karşı kefile icra takibi yapabilir veya dava açabilir. Takip, icra takibi yoluyla veya alacak davası açılması suretiyle yapılabilir. Kefil, tebliğ edilen icra takibine itiraz edebilir veya açılan davada yukarıda belirtilen savunmaları ileri sürebilir.
Kefil, kiraya verene ödeme yaptıktan sonra, ödediği miktar oranında, kiraya verenin haklarına halef olur. Buna rücu hakkı denir. Bu, kefilin, ödemek zorunda kaldığı borç miktarı için kiracıya başvurarak ödediği parayı geri talep etme hakkıdır. Kefil, ödeme yaptığını ve bu ödemenin kiracının borcunu sona erdirdiğini ispatlayarak kiracıya karşı rücu davası açabilir. Bu hak, kefilin zarara uğramasını engelleyen en temel güvencedir.
Kefilin sorumluluğu, doğal yollarla sona erebileceği gibi, tarafların anlaşmasıyla da sona erebilir.
Kefalet, belirli bir süre için verilmişse, o sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Eğer kefalet süresiz ise, TBK m. 598 uyarınca kefil, on yılın sonunda kefaletten kurtulma hakkına sahiptir.
Kira sözleşmelerinde uzayan dönemlere ilişkin kefil sorumluluğu taahhüdü yoksa, kefil süresi sona eren sözleşmenin uzayan dönemlerinden sorumlu değildir. Kiraya verenin kefili haberdar etmeden kira sözleşmesini uzatması, kefili uzayan dönem borçlarından kurtarır.
TBK m. 598: Hangi sebeple olursa olsun, asıl borç sona erince, kefil de borcundan kurtulur.
Borçlu ve kefil sıfatı aynı kişide birleşmiş olursa, alacaklı için kefaletten doğan özel yararlar saklı kalır.
Bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan her türlü kefalet, buna ilişkin sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar.
Kefalet, on yıldan fazla bir süre için verilmiş olsa bile, uzatılmış veya yeni bir kefalet verilmiş olmadıkça kefil, ancak on yıllık süre doluncaya kadar takip edilebilir.
Kefalet süresi, en erken kefaletin sona ermesinden bir yıl önce yapılmak kaydıyla, kefilin kefalet sözleşmesinin şekline uygun yazılı açıklamasıyla, azamî on yıllık yeni bir dönem için uzatılabilir.
TBK m. 600: Süreli kefalette kefil, sürenin sonunda borcundan kurtulur.
Kiraya veren ve kefil, aralarındaki bir anlaşma ile kefaletin kapsamını daraltabilir, sorumlu olunan azami tutar veya süreyi azaltabilir. Taraflar, kefilin sorumluluğunu ibra denilen hukuki işlemle de tamamen ortadan kaldırabilirler. İbra, kiraya verenin, kefili borcun tamamından veya bir kısmından vazgeçtiğini bildirmesiyle gerçekleşir.
Kira hukuku hakkında dikkatinizi çekebilecek makalelerimize aşağıda yer verdik. İlgili makaleye ulaşabilmek için başlığın üzerine tıklayabilirsiniz.