İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Mirasçıların, miras kalan taşınmazları satabilmeleri konusunda dikkat etmeleri gereken mali yükümlülükleri söz konusudur.
Veraset ilamının (mirasçılık belgesinin) alınması, mirasçıların kimliklerinin ve paylarının tespiti için ilk adımdır. Ancak, taşınmazın hukuken satılabilir hale gelmesi için bu bilginin Tapu Sicil Müdürlüğü'ne işlenmesi yani intikal işleminin yapılması şarttır. İntikal, taşınmazın tapu kaydındaki malik hanesinin, miras bırakan yerine mirasçıların adına güncellenmesi sürecidir. İntikal gerçekleşmediği sürece, miras kalan taşınmazın satışı hukuken mümkün değildir.
"Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) Nedir?" başlıklı makalemize buradan ulaşabilirsiniz.
Veraset ilamı alındıktan sonra, mirasçıların Tapu Müdürlüğü'ne başvurarak taşınmazın kendi adlarına tescilini (intikalini) sağlamaları gerekir. Bu tescil işlemi, taşınmazın tapu kaydına, mirasçıların her birinin kanuni miras payı oranında hissedar olarak işlenmesiyle sonuçlanır. Bu durum, taşınmazın artık hisseli tapu satış sürecine hazır olduğu anlamına gelir. Tapu kütüğüne tescil yapıldıktan sonra, mirasçılar ancak kendi adlarına kayıtlı olan bu hisseler üzerinde hukuki işlem yapma yetkisine sahip olurlar.
İntikal işleminin yapılabilmesi ve sonrasında taşınmazın satılabilmesi için, öncelikle mirasçılardan Veraset ve İntikal Vergisi yönünden bir borcun bulunmadığına dair belge istenir. Vergi Dairesi’nden alınacak "ilişik kesme" ya da "borcu yoktur" yazısı, intikal ve satış süreçlerinde ana rol oynar. Taşınmazın rayiç bedeli üzerinden hesaplanan bu verginin ödenmesi veya kanuni bir istisna varsa bunun belgelenmesi, tapu işlemlerinin ilerlemesi için zorunludur.
Mirasçıların her biri yani paydaşlar, taşınmazı tamamen kendi aralarında paylaşma veya bir mirasçının diğerlerinin payını satın alması yoluyla bu ortaklığı sonlandırabilirler.
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması durumunda, taşınmazın nasıl paylaşılacağını belirten bir taksim sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşme ile, mirasçıların her biri diğer mirasçıların paylarını satın alarak taşınmazın tek sahibi olabilir veya taşınmazı birden fazla parçaya ayırarak aralarında paylaşabilirler. Paylaşımın Tapu Müdürlüğü'nde geçerli olabilmesi için tüm mirasçıların muvafakati gereklidir.
Mirasçılar, kendi aralarındaki pay satışını Tapu Müdürlüğü’nde resmi senet düzenleyerek gerçekleştirmek zorundadır. Taşınmaz mülkiyetinin devri, Türk Medeni Kanunu gereğince ancak tapuda resmi senet düzenlenmesiyle mümkün olur. Tüm paydaşlar, Tapu Müdürlüğü'ne başvurarak paylarını devredilebilir. Bu usulde, payını devreden mirasçı devir işlemini Tapu Müdürü veya görevlendirdiği memur huzurunda tamamlar. Eğer anlaşma sağlanamazsa, ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekir.
Miras kalan taşınmazın, mirasçılar dışındaki bir alıcıya satılması, ortaklığı sonlandırmanın bir diğer yaygın yoludur. Bu satışın gerçekleşmesi için tüm mirasçıların satışa rıza göstermesi ve Tapu Müdürlüğü’ndeki resmi senette imzalarının bulunması gerekir.
Hisseli tapu satış işleminde, eğer mirasçılardan biri veya birkaçı hissesini mirasçılar dışındaki bir üçüncü kişiye satarsa, diğer mirasçıların kanunen doğan önalım (şufa) hakkı bulunur. Bu hak, hissedar olmayan üçüncü kişiye yapılan satışın ardından, diğer hissedarların yasal süre içinde dava açarak, satılan hisseyi aynı şartlarla öncelikli olarak satın alabilmelerini sağlar.
Taşınmazın üçüncü bir kişiye satışı, tüm mirasçıların Tapu Müdürlüğü'nde bir araya gelmesiyle gerçekleştirilir. Eğer mirasçılardan biri veya birkaçı Tapu Müdürlüğü'ne gelemeyecekse, bu kişi adına işlem yapabilmesi için noterden düzenlenmiş özel bir vekaletle satış yetkisi içeren vekaletname vermesi zorunludur. Bu vekaletnamede, taşınmazın satış yetkisinin açıkça belirtilmiş olması gerekir.
Mirasçılar arasında satış ya da taksim konusunda anlaşma sağlanamaması durumunda, mirasçılardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açarak hukuki yollarla ortaklığın sonlandırılmasını talep edebilir.
"Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzalei-i Şuyu)" başlıklı makalemize buradan,
"Ortaklığın Giderilmesi Davası Şartları" başlıklı makalemize ise buradan ulaşabilirsiniz.
Ortaklığın giderilmesi davasında, mahkeme öncelikle taşınmazın fiziksel olarak paylaştırılıp paylaştırılamayacağını (aynen taksim) araştırır.
Mahkeme kararıyla gerçekleşen satışın ardından elde edilen satış bedeli, mahkeme veznesine yatırılır. Bu bedel, veraset ilamında belirtilen miras payları oranında, mahkeme aracılığıyla mirasçılara dağıtılır.
Tapu işlemlerinde, özellikle satış sırasında, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı ödenmesi gerekir. Ancak, mirasçılar arasında yapılan intikal işleminde ve bu paydaşlar arası satışta harç oranları farklılık gösterebilir. Harç hesaplamasında, Tapu Müdürlüğü’ne beyan edilen satış bedeli esas alınır.
Gelir Vergisi Kanunu (GVK), miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında belirli istisnalar öngörür. Miras kalan bir taşınmazın, mirasçılar tarafından elde edildiği tarihten itibaren ne zaman satıldığına bakılmaksızın elde edilen kar genellikle gelir vergisinden istisna tutulur. Ancak, bu durumun istisnaları ve detayları için bir mali müşavir veya avukattan destek alınması önemlidir.
Mirasçılar arasında çıkan anlaşmazlıklar sonucunda çözüm yollarına başvurulması gerekebilir.
Miras paylaşımı uyuşmazlıklarında, dava açmadan önce arabuluculuk yolu, tarafların daha hızlı ve düşük maliyetli bir çözüm bulması için bir seçenek olarak kullanılabilir. Eğer arabuluculuk yoluyla anlaşma sağlanamazsa, mirasçılardan herhangi biri dava yoluna gidebilir.
"Arabuluculuk Nedir?" başlıklı makalemize buradan ulaşabilirsiniz.
Miras kalan taşınmaz üzerinde bir mirasçının diğerlerinin haklarını ihlal edecek şekilde tasarruf etmeye çalışması durumunda, diğer mirasçılar mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edebilirler. Bu ihtiyati tedbirler, taşınmazın üçüncü kişilere satışını geçici olarak durdurarak, mirasçıların hukuki süreç sonuçlanana kadar haklarının korunmasını sağlar.
Miras Hukuku hakkında genel bilgi sahibi olmak için ilgili yazımıza buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz.