İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Tapu iptal ve tescil davaları, bir taşınmazın tapu siciline hukuka aykırı, geçersiz ya da hileli yollarla tescil edilmiş olduğu iddiasıyla, tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibinin adına yeniden tescili için açılır.
Bu davalar, ayni hak temelinde olduğu için, dava sebepleri ve buna bağlı olarak uygulanacak süre hükümleri değişkenlik gösterir.
Tapu iptal ve tescil davalarının en yaygın nedenleri arasında yolsuz tescil, muvazaa (mirastan mal kaçırma/muris muvazaası) ve ehliyetsizlik (tam hukuki ehliyetsizlik) yer alır. ("Muris Muvazaası" başlıklı makalemize buradan ulaşabilirsiniz.)
Tapu iptal davası ile tescil davası (TMK m. 716) ve tapu kaydının düzeltilmesi davası (TMK m. 1027) terimleri sıklıkla birbirine karışır.
"Tapu İptal ve Tescil Davasının Koşulları" başlıklı makalemize buradan ulaşabilirsiniz.
Tapu iptal davası süreçlerinde karşılaşılan en kritik ayrım, zamanaşımı hak düşürücü süre kavramları arasındaki farktır.
Tapu iptal davalarında hangi sürenin uygulanacağı, davanın dayandığı hukuki nedene göre değişir. Örneğin, kadastro kayıtlarının kesinleşmesinden sonraki 10 yıllık süre, Kadastro Kanunu'na göre hak düşürücü süredir. Oysa, Borçlar Kanunu'na dayanan alacak davalarındaki süreler zamanaşımıdır.
Sürenin başlangıcı, hangi tür süre olduğundan bağımsız olarak, dava türüne göre değişir.
Hak düşürücü süreler prensip olarak durmaz veya kesilmez. Süre başladıktan sonra işlemesine devam eder. Ancak zamanaşımı sürelerinde kesilme ve durma halleri uygulanır.
Tapu iptal ve tescil davaları, çok farklı hukuki sebeplere dayanabilir. Bu sebep farklılıkları, uygulanacak süreyi kökten değiştirdiği gibi, özellikle iyi niyetli üçüncü kişilerin varlığı, davanın seyrini ve sonucunu tamamen etkiler
Muvazaa tapu iptal davaları, özellikle muris muvazaası iddiasına dayanıyorsa, hukuken kesin hükümsüzlük hali olarak kabul edilir.
Yargıtay’ın yaklaşımına göre mutlak butlan söz konusu olduğu için hiçbir süreye tabi değildir.
Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023. maddesi, tapu siciline güven ilkesini düzenler. Buna göre, tapu sicilindeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
İyiniyetli kişinin kazanımı, tescil tarihinden itibaren 10 yıl süreyle korunur (TMK m. 1024). Bu süre dolduktan sonra, iyi niyet iddia edilemez.
Miras ve tapu iptal davalarında, hakların başlangıç anı genellikle miras bırakanın ölümüyle ilişkilidir. Özellikle mirasçılar arasındaki mal paylaşımı ve murisin mal kaçırma amacı güden işlemleri bu başlık altında incelenir. Süreler, mirasçıların saklı pay haklarını koruma davaları için farklı, yolsuz tescil davaları için ise farklı yaklaşımlarla değerlendirilir.
Miras ve tapu iptal davaları, miras bırakanın (muris) malvarlığı (tereke) üzerindeki işlemlere odaklanır.
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlık veya elbirliği mülkiyetine son vererek taşınmazın satışı veya taksimini amaçlar.
Ortaklığın giderilmesi davasının herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur, her paydaş veya mirasçı bu davayı dilediği zaman açabilir.
"Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)" başlıklı makalemize buradan ulaşabilirsiniz.
Süreler konusunda haklı olsa bile, iddiasını yasal ve güçlü delillerle ispatlayamayan taraf davayı kaybedebilir. Bu davalar niteliği gereği resmi kayıtlara dayanmakla birlikte, özellikle muvazaa gibi iradi sakatlık iddialarının ispatı için her türlü delil yoluna başvurulabilir.
Kadastro kayıtları, tapu iptal davalarında başlangıçtaki mülkiyet durumunu gösteren en önemli resmi delillerden biridir. Kadastronun tespit tutanakları ve paftaları, özellikle 10 yıllık hak düşürücü sürenin başlangıcını belirlemede ve mülkiyetin eski durumunu ortaya koymada çok önemlidir.
Tapu kaydındaki geometrik veya yüzölçümü hatalarını, sınır uyuşmazlıklarını ve kadastro kayıtlarının güncel tapuya uygulanabilirliğini tespit etmek için harita mühendisleri ve diğer teknik bilirkişilerin raporlarına başvurulur.
Muvazaa iddiası gibi kesin hükümsüzlük hallerinde, muvazaa iddialarının ispatlanması için tanık delili ve her türlü delil kullanılabilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri gibi noterden düzenlenmiş belgeler, tescil talebi davalarında önemli yazılı delil teşkil eder ve zamanaşımı süresinin belirlenmesinde büyük önem taşır.
Banka hareketleri, dekontlar ise taraflar arasında gerçek bir satış bedeli ödenip ödenmediğinin tespiti durumunda incelenebilir ve güçlü bir delil işlevi görürler.
Sürelere uyumun yanı sıra, dava usulüne uygun açılmazsa ya da yürütülmezse, hak kaybı yaşanabilir. Ne gibi usul hatalarının söz konusu olabileceğini ve kaçırılan sürelerin durumunu aşağıdaki başlıklarda inceleyeceğiz.
Tapu iptal davasının, tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılması zorunludur. Davanın yanlış kişiye yönlendirilmesi, usulden ret veya davanın uzamasına yol açar. Bu, yanlış husumettir.
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Yetkisiz mahkemede açılan dava yetkisizliğe karar verilerek başka mahkemeye gönderilse bile, zamanaşımı süresi doğru mahkemeye başvurulduğu anda kesilmiş sayılır.
Eksik talep bakımından, dava dilekçesinde talep sonucunun tam ve açık olması gerekir. Sadece "tapu iptali" istenip, "tescil" istenmezse talep eksik kalır.
Islahın zamanlaması bakımından ise, dava açıldıktan sonra eksik veya yanlış yapılan usul işlemlerinin düzeltilmesi (ıslah) mümkündür. Ancak ıslah yoluyla ileri sürülen yeni talepler, ıslah anında zamanaşımı hak düşürücü süre dolmuşsa, bu yeni talep için kurtarıcı olmayabilir. Sürenin kesilmesi veya durması, kural olarak ilk dava dilekçesinin verildiği an esas alınarak değerlendirilir.