İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Kiraya verenlerin, gecikmiş kira ödemesi yapan kiracılarına karşı başvurabilecekleri en etkili yollardan biri, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen "iki haklı ihtar nedeniyle tahliye" imkânıdır.
TBK m. 352/2: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
İki haklı ihtarın şartları, tahliye davasının temelini oluşturur ve usulüne uygun yerine getirilmelidir.
Kanuna göre, tahliye hakkının doğması için ihtar edilen kira bedellerinin aynı kira yılı içinde ödenmemiş olmasını veya geç ödenmiş olması gerekir. Kira yılı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren bir yıldır. Örneğin, sözleşme 5 Haziran’da başladıysa, bir sonraki 5 Haziran’a kadar olan dönem aynı kira yılıdır.
Önemli olan, kiracının bu bir yıllık süre içinde iki ayrı ayın kirasını ödemede gecikmesi ve bu gecikmeler nedeniyle kiraya verenin iki ayrı ve haklı ihtarnameyi tebliğ ettirmiş olmasıdır.
İhtarın haklı sayılabilmesi için, ihtarın çekildiği tarihte kira bedelinin vadesinin gelmiş ve henüz ödenmemiş olması gerekir. Kiraya verenin çektiği ihtarname tebliğ edildiği anda kira borcu ödenmişse veya ihtar borç olmayan bir ay için çekilmişse, o ihtar haklı sayılmaz.
Ancak, ihtarname kiracıya ulaştıktan sonra ödeme yapılması, ihtarın haklı olma vasfını ortadan kaldırmaz. Tahliye davası açma hakkı, ikinci haklı ihtarın tebliği ile doğar. Bu nedenle, iki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davasında, kiracı sonradan borcu ödese bile dava açma hakkı devam eder.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma süreci, neredeyse çoğu davada olduğu gibi usul ve süre kurallarına tabidir.
İhtarname, noter aracılığıyla kiracıya gönderilmeli ve usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmelidir. İhtarnamenin noter aracılığı ile gönderilmesi, hukuki bir belgenin içeriği ve tebliğ tarihi konusunda kesin bir ispat aracı sağlar. İhtarın içeriğinde, hangi aya ait kira borcunun ödenmediği ve kiracıya ödeme yapması için tanınan makul süre açıkça belirtilmelidir.
İki haklı ihtarın da aynı kira yılı içinde kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesinden sonra, kiraya veren tahliye davası açma hakkını elde eder. Kira yılının bitiminden itibaren 1 aç içinde dava açılmalıdır. (TBK m. 352/2: … bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde…)
Tahliye davasında kiraya veren, ihtarında haklı olduğunu ve ödeme aksamasını ispat etmesi gerekir. Kiracı da kendi savunmalarını deliller sunarak gerçekleştirebilmektedir.
Kiraya veren haklılığını bu yollarla ispatlayabilir:
Günümüzde iletişim teknolojilerinin yaygınlaşmasıyla birlikte, kiraya veren ve kiracı arasındaki e-posta, WhatsApp veya SMS gibi mesaj kayıtlarının değeri de önem kazanmıştır. Bu kayıtlar, tek başına ihtarname yerine geçmese de, kiracının kira borcunu kabul ettiğini, ödemede zorlandığını veya ödememe nedenlerini belirttiğini kanıtlayarak, diğer delilleri (banka kayıtları, ihtarname) destekleyici nitelikte yardımcı delil olarak kullanılabilir. Ancak, asıl hukuki tebligat ve ispat aracı noter ihtarnamesidir.
Kiracı, açılan tahliye davasına karşı çeşitli savunma ve itirazlar ileri sürebilir. Bunların çeşitlerine aşağıdaki başlıklarda değineceğiz.
Kiracının en güçlü savunmalarından biri, kira borcunun ödenmesindeki gecikmenin, kiracının iradesi dışındaki mücbir sebepten kaynaklandığını ileri sürmektir (doğal afet, ciddi sağlık sorunu vb.). Bu mücbir sebep ile kirayı ödeyememenin arasında illiyet bağı bulunması gereklidir.
Kiracı, ayrıca, ihtara konu olan kira bedelinin ihtar tebliğ edilmeden önce ödendiğini gösteren ödeme makbuzu, banka dekontu veya kiraya verenden aldığı yazılı bir belgeyi sunarak ihtarın haksız olduğunu iddia edebilir.
Kiracı, ihtarların usul veya esas yönünden geçersizliğini ileri sürebilir. Bu itirazlara şöyle örnekler verilebilir:
Tahliye davasının kiraya veren lehine sonuçlanması durumunda, kiracı taşınmazı boşaltmak zorunda kalır ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu olur.
Davanın kabulü halinde, mahkeme, kiracının kiraya veren vekiline ödemesi gereken vekalet ücretini ve davanın açılması ile yürütülmesi sürecinde yapılan masrafları (harç, tebligat, bilirkişi vb.) oluşturan yargılama giderini kiracıya yükler.
Depozito, taşınmazın sözleşme sonunda hasarsız teslimini ve varsa ödenmemiş kira borçlarının güvencesini oluşturur.
Tahliye kararı kesinleşip icra yoluyla boşaltma sağlandıktan sonra kiraya veren:
Kiraya veren, kira ödemelerinin aksaması durumunda, iki haklı ihtar yolu dışında farklı hukuki mekanizmaları da değerlendirebilir.
Kiraya verenin başvurabileceği en hızlı yollardan biri icra yoluyla tahliye talepli takip başlatmaktır. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde, kira borcunu ödemesi için 30 gün (Türk Borçlar Kanunu m. 315 uyarınca) süre, takibe ve borca itiraz etmesi için ise 7 gün (İcra ve İflas Kanunu uyarınca) süre verilir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur, yani bir dava şartıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmadan önce de arabulucuya başvurmak zorunludur.
Arabuluculuk süreci, kiraya veren ve kiracının bir arabulucu huzurunda bir araya gelerek anlaşmaya çalışmasıdır. Eğer taraflar anlaşırsa, arabuluculuk protokolü düzenlenir. Bu protokol ile, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı kabul etmesi durumunda, tahliye davası açma ihtiyacını ortadan kaldırır. Anlaşma sağlanamazsa, dava yolu açılmış olur.